Lassul, de nem áll meg

Továbbra is emelkednek az ingatlanok árai

[Kovacs R.] publikálva: 2018-06-11 11:41:00 | Nyomtatásprint

hírkép

2017-re lezárult a ciklikusan működő lakáspiac meredek fellendüléssel jellemzett, nagyjából négyéves időszaka. A normál, érett működéshez érve a fő mutatók további, ám csökkenő ütemű emelkedése várható. Ha sikerül a piaci túlfűtöttséget elkerülni, ez a fázis még hosszan elnyúlhat.

 

 



A már három éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenül vált még egyszámjegyűbe, de a lassabb bővülési ütem valószínűbb. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. Új kínálatban, hosszabb távon, az OTP Lakóingatlan Értéktérkép becslése szerint éves szinten mintegy 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel. A jövővel kapcsolatos egyik legnagyobb kérdőjel ez utóbbival kapcsolatos: Mit tervez a Kormány az eredetileg 2019. végéig érvényes 5%-os lakásáfával? Szakmán belül ugyanis nagy remények vannak arra vonatkozóan, hogy az alacsonyabb áfaszint pozitív hatását látva azt esetleg meghosszabbítják.
2017-ben valószínűleg a ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendüléssel jellemezhető fázisát zártuk, s mára – a növekvő forgalom és árszínvonal mellé a látványosan bővülő új kínálat felzárkózásával – normál, érett fázisba jutottunk. Ez azonban nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat. A forgalom további bővülésének teret ad egyrészt a továbbra is kedvező ingatlanbefektetési környezet, azaz a – növekvő árszint ellenére is – vonzó, viszonylag könnyen elérhető 5-6%-os nettó bérleti hozamszint. „Az évek óta tartó reálbér-növekedés, a javuló munkaerő-piaci helyzet és a kedvező hitellehetőségek a saját célra történő vásárlást is ösztönzik; a tranzakcióknak ez a szelete mára már nagyobb a befektetési céllal indított vételeknél. Tartjuk korábbi becslésünket, mely szerint a tavalyi nagyjából 155-160 ezer darab után a lakáspiaci forgalom rövid távon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-180 ezres sávba” – jósolja Való Dávid.

Lassul a lendület, de nem áll meg a növekedés

Az elmúlt évek áremelkedése után 2017 végére a Győr-Moson-Sopron megyei átlagár 282 ezer Ft/m2-re nőtt. A 200 ezres szintet egyre több megye, még Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy érik el. A legdrágább megyeszékhely tavaly is Győr volt 292 ezer Ft/m2-rel, s már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 250 ezres szintet. Járási szinten, a vidék dobogósok a Balatonfüredi (369 ezer Ft/m2), a Budakeszi (367 ezer Ft/m2) és a Siófoki (354 ezer Ft/m2). Budapesten az V. kerület messze vezeti az árrangsort 714 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára még éppen nem éri el a 600 ezer Ft/m2-t. Az 500 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A hagyományosan legdrágább 1014-es irányítószám-körzetben (Budai Vár) pedig tavaly hajszállal átlépte a milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Az országos lakóingatlan átlagár tavaly 290 ezer Ft/m2 (a főváros nélkül 192 ezer Ft/m2) volt. Budapesten 423 ezer Ft/m2 jelenti az átlagot.

Milliós átlagár a Budai Várban

Vidéken a Veszprémi, az Oroszlányi és a Tatabányai járások állnak élen 65-67%-kal, azaz kétharmados értéknövekedéssel. 60% felett pedig még a Balatonalmádi, a Győri és a Soproni járások vannak. „Látszik tehát, hogy a fő befektetési célpontok mellett a jelentős lakótelepi állománnyal rendelkező térségekben lehetett a legnagyobb értéknövekedést elérni” – magyarázza Valkó Dávid. „Néhány lakás- és munkaerő-piaci szempontból periférikus területen – pl. Bátonyterenyei, Kunszentmártoni, Ózdi, Komlói vagy Balassagyarmati járás – ugyanakkor a válság óta tovább csökkent az átlagár” – teszi hozzá az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Országosan 2013-ban volt a ciklikusan működő lakáspiac ármélypontja. Azóta nominálisan nagyjából 60%-os (Budapesten 80%-os) volt a drágulás mértéke. Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint az elmúlt négy évben országos szinten a VII. kerületben 2013-ban lakást vásárlók jártak a legjobban: ingatlanjuk átlagosan 126%-kal drágult, azaz ára bőven megkétszereződött. Több mint megduplázódott ezen kívül az V., VI., illetve XV. kerületi átlagár. Még mélyebb területi szinten, irányítószám-körzetenként vizsgálva, a rekorder a 1073-as körzet (nagyrészt Belső-Erzsébetváros egy része), ahol 151%-kal, azaz két és félszer kellett többet fizetni egy átlaglakás egy négyzetméterérét 2017-ben, mint 2013-ban. A 1051-es körzet (Banknegyed) alig marad le ettől (145%), a dobogó harmadik fokán pedig a 1083-as körzet (Középső-Józsefváros egy része) áll 135%-kal.

Négy év alatt két és félszeres drágulás a 1073-as irányítószám-körzetben

Budapesten egyrészt továbbra is a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII. és VIII.), másrészt – új jelenségként – Dél-Pest olcsóbb kerületei (XX., XXI. és XXIII.) drágultak legjobban egy év alatt. 30% feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. kerület, s ezt az „élboly” 20-25%-közötti drágulással követi.


2017-ben az összes megye átlagára nőtt, Budapestet is megelőző mértékben Zala (hajszállal 20% felett), Baranya, Somogy, Veszprém, Csongrád és Bács-Kiskun megyében. A megyeszékhelyek közül Veszprém drágult legjobban (24%), s még Pécs áll 20% felett. Visszaesést sehol nem volt látható. Egyedül Salgótarjánban maradt 5% alatt a drágulás, mindenhol máshol eléri a 10%-ot.

A nagyvárosok közül Veszprém drágult legjobban

Budapesten mindössze öt kerületben (XX., XXIII., XIX., XVI. és XVIII.) bővült a forgalom 2 és 8% közötti mértékben. Ezek mindegyike a főváros olcsóbb, Pest déli, illetve keleti peremi városrészei. A legdrágább, egyben az egyik legkeresettebb befektetési célpont V. kerület forgalma ugyanakkor negyedével esett vissza tavaly.
„Ha települési jogállás szerint megnézzük a forgalom alakulását, az alábbit kapjuk: Budapesten 7% csökkenés, ugyanakkor összességében a megyei jogú városokban 8%-os, egyéb városokban 6%-os, míg községekben 12%-os bővülés volt tapasztalható. A piac tehát már egyértelműen beindult a kisebb településeken is, ugyanakkor ez egyelőre a nagyvárosokénál kisebb áremelkedést generál csak” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint tavaly három megyében (Vas, Csongrád és Pest), illetve Budapesten csökkent az adásvételek száma. A legnagyobb, 10%-os visszaesés Vas megyében volt mérhető. Ugyanakkor csakúgy, mint 2016-ban, tavaly is – az egyébként még mindig legkisebb forgalmú – Nógrádban nőtt leginkább, közel 40%-kal a tranzakciószám. Az alacsony bázisértéknek köszönhető növekedés mellett tavaly egyértelműen lekövethető tendencia volt az olcsóbb területek átlagnál nagyobb keresleti élénkülése. A megyeszékhelyek közül csak Kecskemét, Szeged, Szombathely és Tatabánya forgalma csökkent, 2 és 8% közötti mértékben. Máshol növekedést látunk, gyakran igen jelentős mértékűt, pl. Szekszárdon 43%-ot, Salgótarjánban 40%-ot vagy Miskolcon 31%-ot.

Az olcsóbb területek forgalma jobban nőtt tavaly

Az árolló lassabban, de tovább nyílik az egyes területi szintek között: míg Budapesten 2016-ban még 23%-os volt a drágulás üteme, tavaly a fővárosi és nagyvárosi értéknövekedés egyaránt 15% körül alakult, a kisebb városokban pedig összességében 8%-os, a községekben viszont csak 1%-os volt az áremelkedés. Hajszállal a tégla lakások előtt, továbbra is a lakótelepi lakások növelték legnagyobb ütemben (13%-kal) értéküket, míg az önálló házak ára alig emelkedett.


2018. június 11. Tavaly az előző évekhez képest csekélyebb mértékben, mintegy 2%-kal, nagyjából 155-160 ezer közöttire bővült a lakóingatlan-forgalom, azaz 2017-ben ennyi lakás és ház cserélt tulajdonost. Mindeközben az eladott ingatlanok összetétele az alacsonyabb árúak felé tolódott, így a tényleges éves árváltozás országos átlagban 11%-ot tett ki. A nominális árszint ezzel már közel egyharmadával haladja meg a 2008-as csúcsévét, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje van e felett.
Budapesten látványosan lassuló, országosan 11% árnövekedés


A vásárlói kör átrendeződésével, a befektetési célú vásárlások kisebbségbe kerülésével párhuzamosan a forgalom egyre nagyobb része irányul az olcsóbb térségek felé. Az elmúlt négy év áremelkedésének vizsgálata alapján a legjobban azok jártak, akik a 2013-as ármélyponton a VII. kerületben vettek lakást – derül ki a NAV 2017-es forgalmi adatait feldolgozó legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérképből.

© vilagszam.hu




Galéria:



Add a Twitter-hez Add a Facebook-hoz



A kategória további hírei:


KÖRNYEZETVÉDELEM
Anglia virágba borul
A hétvégén mindenki ültetni fog
PÉNZTÁRCA
Nincs szavazás a Brexitről
A brit alsóházban ez nem lesz kérdés a kilépés
ÚTIKÖNYVEK HELYETT
A biztonság az egyik vonzerő
De sok más oka is van a budapesti sikernek
RECIKLI
Pestlőrincre gurult a Juventus kamion
Hódítottak a hulladékruhák a Zila kávéháznál.

Koronavírus és turizmus

TOP
PIKÁNS

1. Gyilkossági ügyben fogták el a 19 éves férfit

Fejlemény a füzesabonyi gyilkosság ügyében

2. Ezt most inkább hagyja ki!

Életveszélyes a túrázás

3. Emeletes ülések a repülőkön

Ez (is) lehet a jövő

4. Menjen, amíg nem késő

Több mint 100 világörökségi helyszín tűnhet el

5. Döbbenetes emberek szavaztak vasárnap

Zárcsökkentést és táncos játszóteret kért a két szavazó

6. Ilyen az amish szex

Két év tombolás után csak a férj

7. Nádas Tamás barátom emlékére

Lezuhant a műrepülő világbajnok

8. Csodanövény válthatja ki az antibiotikumokat

A kerti sarkantyúka a 2013-as esztendő gyógynövénye

9. Blöff - Nem lehet méregteleníteni a testünket

Zacher Gábor toxikológus elmondja az igazat

10. Ilyen az eszkimószex

Szex kölcsönbe

1. Kanye West indul az elnökválasztáson

Kim Kardashiannal közösen célozzák meg a Fehér Házat

2. A színész nyakának ugrott az óriáspatkány

Megkergültek a járványban

3. Karanténban a násznép Tolnában

Az anyakönyvvezető sem úszta meg

4. Szülés a villamosmegállóban Budapesten

Rendőrök voltak a bábák

5. Szexbabák a stadion lelátóján

Szabadkozik a koreai klub

6. Kivédeni a koronaválást

Japánban betömték a piaci rést

7. Kim rejtegetett gyermekei

Csak Dennis Rodman tudja

8. Magyar lánypiac Németországban

Öt év alatt tudták felszámolni

9. Három évig bujkált Budapesten az ír pedofil

Gyermekpornót találtak a számítógépén

10. Me too - Weinstein peren kívül megegyezett

47 millió dollárjába fáj

Műsoraink
2020.07.10. 18:35 Világszám - Inforádió
Ausztria
2020.07.11. 10:05 Világszám - Inforádió
Németország
2020.07.12. 10:35 Világszám - Inforádió
Ausztria ism.
Közösség
Nap pasija

A világszép betörő

Szófelhő / Archív
--